Comprare casa a New York? Se parliamo d’immobili di lusso e quartieri molto esclusivi parlerete sempre in termini di milioni di dollari, anche per alloggi “piccoli”.

Quanto costa una casa a New York? La variabilità è grande, come si può immaginare per una città di queste dimensioni. Ma limitiamoci solo alle case di “fascia alta”.

Se si scorrono rapidamente gli annunci dei siti americani di vendita, nelle pagine italiane, si noterà che – come è lecito aspettarsi – i costi hanno una disparità notevole a seconda del quartiere.  Un monolocale seminterrato di 10 metri quadri nel financial district è proposto a quasi 6.000.000 dollari, mentre con 2.000.000 dollari in meno si può acquistare un appartamento di 5 stanze nell’Upper East Side, e non siamo usciti da Manhattan.

Da mettere in conto anche gli alti costi di mantenimento dell’immobile acquistato, che sia nella formula “condo” (piena proprietà con diritto di ristrutturare, affittare eccetera, prevede in media il 20% in più nei costi di acquisto e mantenimento) o “co-op” (sorta di società, con condivisione di potere decisionale e spese con gli altri proprietari).

Zona che vai, prezzi che trovi

Per prima cosa è necessario distinguere quali siano le zone della metropoli più adatte alle proprie esigenze. La città di New York è suddivisa in cinque borough, Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx e Staten Island. All’interno di ciascuno la variabilità dei prezzi è davvero difficile da interpretare, dal momento che pochi metri di differenza possono significare migliaia di dollari di scarto.

Bisogna anche considerare che il volto dei quartieri muta abbastanza rapidamente nel tempo: per esempio zone dalla fama un po’ torbida, come Soho, Little Italy o Chinatown si sono riconvertite in aree “cool” nelle quali può avere un senso investire. Soprattutto se lo scopo è fare un investimento per il futuro e si è orientati su un immobile di lusso, sarà prudente farsi assistere da un agente esperto del mercato locale.

Investimento che dura nel tempo

Dalla parte di chi sogna una casa proprio a Manhattan c’è il fatto che il suo mercato immobiliare è piuttosto stabile, non essendo molto aperto alle speculazioni anche solo per la conformazione architettonica e per il divieto di split (ossia acquistare e rivendere immediatamente il contratto prima del rogito).

Si tratta di un mercato sicuramente di lusso, ma anche coperto da garanzie sicure e controlli severi da parte di tutte le parti in gioco, il che mette almeno parzialmente al riparo da errori di valutazione o svalutazioni clamorose. Difficile, del resto, pensare che un immobile a Manhattan si svaluti. Dal momento che il trend delle nuove costruzioni è quello di ampi spazi di gran lusso, chi riuscisse ad accaparrarsi un appartamento di fascia media sarebbe certo di acquistare un valore che va potenzialmente scomparendo.

I quartieri più “in” e dunque più costosi non tanto per il turista, quanto per chi intende vivere stabilmente nel cuore della grande mela o investire in un acquisto, a parte il citato distretto finanziario, sono TriBeCa, Gramercy e l’Upper East Side.

Midtown West conta invece l’attività costruttiva forse più intensa, ed è il luogo in cui scovare occasioni di recente costruzione. In ascesa soprattutto la zona di Yorkville, quartiere residenziale inglobato nell’Upper East Side, ben servito e in vertiginosa ascesa quanto a prezzi e richiesta di appartamenti. La media per un trilocale qui è di circa un milione di dollari.

Alcuni esempi di case extra lusso in vendita a New York

Facciamo alcuni esempi per chi ha tasche molto molto capienti: Sotheby’s International Relty ha in questo momento in vendita un grande alloggio dei primi del Novecento sulla Fifth Avenue (Upper East Side): 20 mila metri quadri, 10 bagni, 8 camere da letto, prezzo 80 milioni di dollari.

Sempre Sotheby’s vende a Soho una proprietà di 7200 metri quadri con 6 stanze da letto e 7 bagni a 66 milioni di dollari

Cambiamo quartiere e agenzia: spostiamoci a West Broadway. Stribbling propone in formula condo un alloggio da 9 camere, 4 bagni e quasi 6 mila metri quadrati totali di superficie a 26 milioni e mezzo di dollari. La vista è spettacolare (e non solo quella).

Occhio alle tasse e ai costi accessori

Oltre al costo “puro” della casa da comprare si devono mettere in conto anche le tasse. Va considerata in primis l’Ivie che dev’essere pagata da tutte le persone residenti in Italia ma che possiedono immobili all’estero (ovviamente il caso in cui la residenza è a New York implica che questa tassa non si paga ma si resterà assoggettati alla fiscalità Usa).

Poi ci sono i costi del notaio, approssimativamente da 3000 a 5000 dollari. Non esistono le commissioni di agenzia che sono a carico del venditore. Avere al proprio fianco un agente esperto è però, come si accennava sopra, comunque essenziale non solo per avere un “filtro” nell’immenso mercato della Grande Mela ma anche per le fasi di contrattazione e tutti i doverosi (e spesso non immediati) obblighi legali